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法律規章

珠海市:《珠海經濟特區物業管理條例》

作者:發布時間:2018-02-05

第一章

  第一條 為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,營造和諧、安全、文明的生活和工作環境,根據有關法律、行政法規的基本原則,結合珠海經濟特區實際,制定本條例。

  第二條 本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理。

  本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,或者以自行管理的方式,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行管理、養護、維修,維護物業管理區域內環境衛生和秩序的活動。

  第三條 物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則。

  第四條 市、區人民政府(以下簡稱市、區政府)應當將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系;建立和完善專業化、市場化、規范化的物業管理機制,鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理水平。

  橫琴新區和經濟功能區管理機構履行區政府職責。

  第五條 市物業管理行政主管部門組織實施本條例,并履行下列職責:

  (一)制定全市物業管理活動的相關政策;

  (二)指導和監督各區開展物業管理行政監管工作;

  (三)統籌全市物業專項維修資金監管工作;

  (四)建立完善全市物業管理宣傳和培訓機制;

  (五)建立全市物業管理信用體系;

  (六)建立全市物業管理綜合平臺;

  (七)制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、承接查驗協議、裝飾裝修管理服務協議等示范文本;

  (八)法律、法規和規章規定的其他職責。

  第六條 區物業管理行政主管部門履行下列職責:

  (一)負責物業管理區域備案、物業承接查驗備案、物業服務合同備案;

  (二)負責業主委員會備案;

  (三)指導和監督業主組織依法開展活動;

  (四)負責物業專項維修資金使用監管;

  (五)開展物業服務監督檢查;

  (六)建立物業管理檔案;

  (七)指導和監督轄區內鎮人民政府、街道辦事處(以下簡稱鎮政府、街道辦)調解處理物業管理糾紛;

  (八)法律、法規和規章規定的其他職責。

  第七條 鎮政府、街道辦對轄區內的物業管理活動履行下列職責:

  (一)指導和監督業主設立業主大會、選舉業主委員會;

  (二)指導和監督物業管理項目的交接工作;

  (三)指導和監督業主組織依法開展活動;

  (四)協調處理轄區內物業管理糾紛;

  (五)法律、法規和規章規定的其他職責。

  鎮政府、街道辦應當配備專門的物業管理部門和專職的工作人員。

  第八條 規劃、建設、公安、市政、價格、質量監督、人民防空、城市管理行政執法等行政管理部門應當按照法定職責加強物業管理區域內房屋安全、物業收費、治安消防、公共秩序、環境衛生、房屋和設施設備使用等方面的指導、監督和服務。

  供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務單位應當按照相關規定和合同約定,做好物業管理區域內的專項服務。

  第九條 在業主組織中,根據中國共產黨章程的規定,設立中國共產黨的組織,開展黨的活動,支持業主組織依法行使職權。

  鼓勵和支持黨員業主通過法定程序成為業主委員會成員,發揮模范帶頭作用,依法履行職責。

  加強社區黨組織、居民委員會對業主委員會和物業服務企業的指導和監督,建立健全社區黨組織、居民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制。

  第十條 鎮政府、街道辦建立物業管理糾紛調解處理機制,負責召集區物業管理行政主管部門、公安派出所、司法所、居民委員會或者村民委員會、建設單位、物業服務企業、業主委員會或者業主代表等處理轄區內物業管理糾紛,并可以邀請市物業管理行政主管部門和其他行政管理部門參加。

  第十一條 市、區物業管理行政主管部門應當對鎮政府、街道辦、居民委員會、村民委員會物業管理工作人員和業主委員會成員進行培訓,提高物業管理水平。

  市、區物業管理行政主管部門和鎮政府、街道辦應當組織開展物業管理法律、法規和規章的宣傳工作,增強業主實施自我管理的意識和能力。

  有關培訓和宣傳經費列入同級人民政府財政預算。

  第十二條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律,制定物業服務規范,推進物業服務標準化建設,協助調解處理物業糾紛,維護市場秩序和公平競爭,促進行業健康發展。

  第十三條 物業管理行政主管部門、鎮政府、街道辦、建設單位、物業服務企業、業主大會籌備組、業主大會、業主委員會需要告知全體業主的事項,應當通過書面、在物業管理區域內顯著的固定位置張貼、通過物業管理電子投票系統以及其他管理規約約定的方式發布。

  發布人可以選擇一種或者幾種便于業主查閱的告知方式。


第二章 物業管理區域和共有物業

  第十四條 劃分物業管理區域時,應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,并遵循相對集中、便于管理的原則,按照以下方式劃分:

  (一)新建物業按照建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;

  (二)已經實施物業管理的區域,按照現有物業管理區域范圍劃定;

  (三)分期開發或者兩個以上建設單位開發建設的物業,其配套設施設備和相關場地共用的,應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備和相關場地能夠分割、獨立使用的,可以劃定為不同的物業管理區域;

  (四)已經實施物業管理且毗鄰的不同物業管理區域,規模較小的,經各自的業主大會同意后可以合并為一個物業管理區域。

  尚未劃定或者需要調整物業管理區域的,由區物業管理行政主管部門會同鎮政府、街道辦,考慮居民委員會的布局、物業建設項目規劃用地范圍、建筑物規模、物業的共用設施設備等因素,劃定或者調整物業管理區域。

  對物業管理區域劃定有爭議的,由區物業管理行政主管部門確定。已劃定的物業管理區域不得擅自變更。

  本市對物業管理區域實行備案管理。

  第十五條 新建物業出售時,建設單位應當將物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

  物業服務企業應當將物業管理區域向全體業主公告。

  前兩款規定明示或者公告的內容包括:

  (一)物業管理區域的四至范圍說明及附圖;

  (二)公共場所、公共綠地的面積和位置;

  (三)車位、車庫的數量和位置;

  (四)地下室、底層架空層、天臺的面積及權屬;

  (五)物業服務辦公用房和業主委員會用房的面積和位置;

  (六)共用設施設備名稱及權屬;

  (七)其他需要明示的場所和設施設備。

  第十六條 物業管理區域內的下列配套設施設備和相關場地屬于業主共有,任何單位和個人不得擅自占有、處分:

  (一)物業服務辦公用房、門衛房、值班房、共用設施設備機房以及其他為物業管理區域服務的公共用房;

  (二)共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間、垃圾房以及屋面、外墻的附屬空間;

  (三)物業管理區域內除城鎮公共道路以外的其他道路,除城鎮公共綠地或者依法屬于個人以外的其他綠地,非經營性的共用文體設施;

  (四)建設單位以房屋買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業主共有的物業;

  (五)其他法律、法規規定屬于全體業主共有的設施設備和相關場地。

  建設單位應當按照房屋買賣合同的約定,為業主完善物業管理區域內的配套設施設備和相關場地。

  第十七條 建設單位應當在物業管理區域內無償提供物業服務用房,包括物業服務辦公用房和業主委員會辦公用房。

  物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋,具備水、電使用功能;沒有配置電梯的物業,物業服務用房所在樓層不得高于四層。

  建設單位應當按照不少于物業管理區域總建筑面積千分之二的比例,在物業管理區域內配置物業服務用房,最低不少于六十平方米;分期開發建設的物業,建設單位應當在先期開發的區域按照不少于先期開發房屋建筑面積千分之二的比例配置物業服務用房。

  業主委員會的辦公用房一般不少于三十平方米。

  禁止改變物業服務用房的用途。

  第十八條 規劃行政主管部門在確定房地產項目規劃設計要點時,應當按照本條例規定的標準提出物業服務用房的具體建設要求,在建設工程規劃許可證中載明物業服務用房的建筑面積,并在附圖中注明其具體位置。

  建設單位申請商品房預售許可證、不動產權證書時,應當提交物業服務用房的房號、建筑面積等有關資料。建設單位未提交有關資料的,房地產行政主管部門不予核發商品房預售許可證,不動產登記機構不予核發不動產權證書。

  房地產行政主管部門應當在商品房預售許可證中載明物業服務用房的具體位置和面積。

  不動產登記機構應當將物業服務用房登記為業主共有,并在不動產權證書中載明具體位置和面積。

第三章 業主和業主組織

第一節 業主及業主大會

  第十九條 房屋的所有權人為業主。

  尚未登記取得所有權,但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有該房屋的人,在物業管理活動中享有法律、法規規定的業主的權利,并承擔相應的義務。

  第二十條 業主應當按照《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》等有關法律、法規的規定,行使權利,履行義務。

  第二十一條 一個物業管理區域設立一個業主大會,業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

  一個物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不設立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

  第二十二條 符合下列情形之一的,業主可以向鎮政府、街道辦提出設立業主大會的書面要求:

  (一)占物業管理區域內業主總人數百分之十以上的業主聯名的;

  (二)物業管理區域內物業出售并交付使用的建筑面積達到該區域建筑物總面積百分之五十以上的;

  (三)首套房屋出售并交付使用超過兩年,交付使用的建筑面積達到該區域建筑物總面積百分之三十以上的。

  第二十三條 物業管理區域符合本條例第二十二條第二項、第三項規定情形的,建設單位應當在三十日內向全體業主公告,并向鎮政府、街道辦報送物業管理區域備案證明、物業服務用房配置證明、業主清冊和公告情況報告。

  建設單位未在規定期限內報送資料的,鎮政府、街道辦可以向不動產登記機構查詢業主姓名和房屋面積,不動產登記機構應當及時提供。

  第二十四條 符合業主大會設立條件的,鎮政府、街道辦應當在接到業主書面要求后的三十日內,指導業主成立業主大會籌備組。

  業主大會籌備組由鎮政府或者街道辦代表、居民委員會代表、建設單位代表、業主代表組成,組長由鎮政府或者街道辦代表擔任。建設單位已經解散或者決定不參加籌備組的,應當增加業主代表參加籌備組。

  業主大會籌備組應當自成立之日起一年內完成籌備工作,組織召開首次業主大會會議。

  業主大會籌備組自成立之日起一年內未能組織召開首次業主大會會議的,自行解散。申請延長籌備期限的,經鎮政府或者街道辦同意,可以延長一年。

  第二十五條 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則之日起設立。

  業主大會可以持區物業管理行政主管部門出具的證明向公安機關申請刻制印章。

  第二十六條 業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加,方為有效。

  第二十七條 業主大會行使下列職權:

  (一)制定、修改管理規約和業主大會議事規則;

  (二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員,監督業主委員會工作;

  (三)選聘、解聘物業服務企業,審議、批準物業服務合同,監督物業服務企業依法履行合同;

  (四)決定籌集和使用物業專項維修資金;

  (五)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

  (六)聽取和審查業主委員會的工作報告和財務報告;

  (七)決定利用共有部分、共用設施設備進行經營以及所得收益的分配和使用;

  (八)決定業主大會、業主委員會、業主監事會等業主組織的工作經費;

  (九)有關共有和共同管理的其他重大事項。

  決定前款第四項和第五項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

  業主大會可以設立業主監事會,聘請業主委員會專職工作人員。業主監事會、專職工作人員的產生辦法、工作職責、所需經費在管理規約或者業主大會議事規則中約定。

  第二十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

  (一)持有百分之十以上投票權的業主提議的;

  (二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

  (三)業主大會議事規則規定的其他情形。

  發生前款規定的情形,業主委員會未及時組織召開會議的,由鎮政府、街道辦責令限期召開。逾期仍不組織召開的,由鎮政府、街道辦組織召開。

  第二十九條 業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者電子投票等形式舉行。

  電子投票、書面征求意見與集體討論決定具有同等法律效力。集體討論決定或者電子投票形式產生的表決結果應當公示七日以上,書面征求意見形式產生的表決結果應當公示三十日以上。

  采用電子投票形式的,應當通過物業管理電子投票系統表決。

  第三十條 業主大會投票表決事項應當書面送交、通過物業管理電子投票系統發送全體業主或者送至全體業主在該物業管理區域的專有部分內,并在物業管理區域顯著位置公告七日。

  公告期限屆滿,除籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施事項外,管理規約或者業主大會議事規則可以約定,對其他表決事項,業主未進行投票的,推定該業主同意參與表決的過半數業主的意見。未參與表決的業主投票權數計算規則和法律后果,應當在公告事項中向全體業主明示。

  前款所稱的過半數業主,需要同時滿足以下兩個條件:

  (一)專有部分面積占參與表決業主建筑物總面積二分之一以上;

  (二)人數占參與表決業主人數二分之一以上。

  投票表決期間,業主不在物業管理區域內居住的,籌備組、業主大會或者鎮政府、街道辦應當采取有效措施予以通知。

  第三十一條 業主的投票權按專有部分面積和業主人數兩種方式計算。

  專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產登記的,按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積,按照專有部分面積總和計算。

  業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算。總人數,按照業主人數總和計算。

  車位、車庫不計入業主投票權,但涉及車位、車庫共有部分的維修、更新、改造需要籌集和使用物業專項維修資金,以及管理規約和業主大會議事規則另有約定的除外。

  第三十二條 業主大會在職權范圍內的決定,對全體業主具有約束力。業主大會的決定應當在公示期滿后七日內以書面形式在物業管理區域內進行公告,并報鎮政府、街道辦備案。

  第三十三條 業主可以委托代理人出席業主大會。代理人出席業主大會的,應當出具載明委托事項、權限及期限的委托書,并交業主大會存檔。

  第三十四條 業主人數較多的,可以以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議。被推選的業主代表應當在參加會議前,就業主大會擬討論的事項征求其所代表的業主意見。凡需要投票表決的,業主填寫書面意見后,由業主代表在投票時代為提交。

  第三十五條 業主大會議事規則規定成立業主代表大會并明確授權事項的,可以成立業主代表大會。

  業主代表大會由業主推選的業主代表和未推選業主代表的業主組成。業主代表根據業主的授權事項行使業主權利。業主撤銷對所推選的業主代表授權的,應當書面通知業主委員會。

  業主代表的投票權數按其所代表的業主的投票權數計算。

  第三十六條 市物業管理行政主管部門建立統一規范的物業管理電子投票系統,不動產登記機構等有關單位應當予以協助。電子投票系統建設、維護、管理經費列入財政預算,不得向業主收取費用。

  第三十七條 管理規約應當對物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約對全體業主、物業使用人具有約束力。

  業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序,業主委員會的組成、成員任期及職務終止等事項依法作出約定。

  業主拒絕支付物業服務費、不交納物業專項維修資金以及實施其他損害業主合法權益行為的,業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其投票權的行使進行限制。

第二節 業主委員會

  第三十八條 業主委員會是由業主大會選舉產生的組織,履行下列職責:

  (一)執行業主大會的決定和決議;

  (二)組織召開業主大會會議,報告物業管理實施情況;

  (三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

  (四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

  (五)監督管理規約實施;

  (六)組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用;

  (七)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

  (八)法律、法規和業主大會賦予的其他職責。

  第三十九條 業主委員會委員人數的確定以及候選人的產生應當符合下列規定:

  (一)業主委員會委員一般為五人以上單數,具體人數根據實際情況確定;

  (二)業主委員會委員候選人采用業主自薦或者以幢、單元、樓層為單位進行推薦,以及居民委員會或者村民委員會推薦相結合的方式產生;

  (三)業主委員會委員由差額選舉產生。

  鎮政府、街道辦應當對自薦人和被推薦人進行資格審查,確定業主委員會委員候選人名單。

  第四十條 業主委員會應當在選舉產生之日起三十日內向區物業管理行政主管部門備案。

  業主委員會備案的有關事項發生變更的,應當自變更之日起十五日內書面報告備案部門。

  業主委員會持區物業管理行政主管部門備案證明,可以向相關單位申請刻制印章、設立銀行賬戶。

  第四十一條 業主有下列情形之一的,不得成為業主委員會委員:

(一)存在違法裝修、搭建、改變物業使用功能以及違法占用物業共有部分等行為;

(二)連續三個月以上或者累計六個月以上拖欠物業服務費用;

(三)本人、配偶以及直系親屬在所聘請的物業服務企業及其關聯企業工作;

(四)存在索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬等行為;

(五)存在泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關活動的行為;

(六)存在其他違反有關法律、法規、規章、管理規約和業主大會議事規則規定的行為,不宜成為業主委員會委員的。

已當選的業主委員會委員違反前款規定的,業主委員會應當組織召開業主大會會議決定是否終止其委員職務。業主委員會不組織召開業主大會會議或者業主大會無法作出決定的,由鎮政府、街道辦審查,認為應當終止委員資格的,作出終止決定。

第四十二條 業主委員會委員有下列情形之一的,委員資格自行終止,由業主委員會予以公告:

(一)已經不是本物業管理區域業主的;

(二)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

(三)因依法追究刑事責任而被限制人身自由的;

(四)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

(五)業主大會議事規則規定的其他情形。

第四十三條 未當選業主委員會委員且得票數達半數以上的候選人,可以當選業主委員會候補委員。

業主委員會出現缺員時,由業主委員會候補委員按照得票順序依次進行遞補。經遞補后業主委員會委員人數低于業主大會議事規則規定的業主委員會人數的半數或者低于五人時,應當召開業主大會會議,重新選舉業主委員會。

候補委員可以列席業主委員會會議,但不具有表決權。

第四十四條 業主委員會會議應當有半數以上委員出席,所作決定應當經業主委員會全體委員半數以上同意并簽字認可。

(下轉08版)  (上接07版)業主委員會在職權范圍內作出的決定,對全體業主具有約束力,并應當在決定作出后七日內以書面形式在物業管理區域內進行公告并報鎮政府、街道辦備案。

第四十五條 業主委員會應當及時向全體業主公布下列情況和資料,接受全體業主監督:

(一)管理規約和業主大會議事規則;

(二)業主大會和業主委員會的決定;

(三)物業服務合同;

(四)物業專項維修資金的籌集、使用和管理情況;

(五)物業共有部分、共用設施設備的使用和收益情況;

(六)業主大會、業主委員會和業主監事會工作經費的收支情況;

(七)業主委員會委員、業主監事會監事的姓名、職務、聯系方式、物業服務費用交納情況;

(八)其他應當向業主公開的情況和資料。

  業主委員會未按照前款的規定公布的,鎮政府、街道辦應當責令其限期公布。

  第四十六條 業主委員會每屆任期不超過五年,業主委員會應當在任期屆滿六個月前書面報告鎮政府、街道辦,提出換屆選舉意見。鎮政府、街道辦應當指導、協助成立換屆選舉小組,由換屆選舉小組參照首次業主大會的組織程序選舉產生新一屆業主委員會。

  換屆選舉小組成立至新一屆業主委員會選舉產生期間,業主委員會不得就選聘、解聘物業服務企業等共同管理事項,組織召開業主大會,但發生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況,需要立即使用物業專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。

  業主委員會應當在任期屆滿后三個工作日內,將業主大會和業主委員會印章、檔案資料、財務資料以及其他屬于業主大會和業主委員會的財物移交給新一屆業主委員會;新一屆業主委員會尚未產生的,移交給物業所在地的鎮政府、街道辦代為保管。

  第四十七條 業主大會和業主委員會日常工作經費、業主委員會委員津貼、專職工作人員薪酬的發放、籌集、管理和使用由業主大會決定,并定期向全體業主公布,接受業主監督。

  第四十八條 業主委員會應當建立規范的財務管理制度。管理規約或者業主大會議事規則可以約定聘請專業機構對物業專項維修資金、物業共有部分和共用設施設備經營收益、業主大會和業主委員會工作經費等收支情況進行審計。審計結果應當向全體業主公告。

  業主委員會及其成員不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他財務收支資料。

  第四十九條 區物業管理行政主管部門、鎮政府、街道辦應當定期對業主委員會依法履行職責的情況進行檢查,發現業主委員會存在違法行為的應當及時予以糾正。

  業主委員會有下列情形之一的,區物業管理行政主管部門會同鎮政府、街道辦組織召開業主大會,決定是否解散原業主委員會,選舉產生新一屆業主委員會:

  (一)有超越職權、違反法律、法規的行為,嚴重侵害業主合法權益的;

  (二)有嚴重影響社區安定和社會穩定行為的;

  (三)對物業管理行政主管部門發現并責令改正的違法行為拒不改正的。

  業主委員會解散的,業主委員會委員、候補委員應當做好有關財物清算和資料清理工作,并在清理后將業主大會和業主委員會印章、檔案資料、財務資料以及其他屬于業主大會和業主委員會的財物移交給物業所在地的鎮政府、街道辦代為保管。

第三節 其他規定

  第五十條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會的,在新一屆業主委員會產生之前,經占總人數百分之十以上的業主提請,鎮政府、街道辦可以設立物業管理委員會作為臨時機構,代行業主委員會職責。物業管理委員會由業主代表以及鎮政府、街道辦、居民委員會代表組成。

  物業管理委員會應當于新一屆業主委員會成立之日解散。

  第五十一條 經專有部分面積占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意,物業管理區域可以實行業主自行管理。實行自行管理的,應當將執行機構、管理方案、收費標準、管理期限和法律責任等內容提交業主大會會議表決。

  第五十二條 建筑物專有部分的承租人、借用人等物業使用人,根據法律、法規或者管理規約的規定,業主大會或者業主委員會依法作出的決定,以及與業主的約定,享有相應的權利,承擔相應的義務。

  第五十三條 建設單位、物業服務企業、業主大會籌備組、業主委員會及其成員應當對業主資料保密。

  第五十四條 業主大會或者業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的,物業管理行政主管部門或者鎮政府、街道辦應當責令限期改正或者撤銷決定,并通告全體業主。

  業主大會或者業主委員會的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

  業主委員會超越職權作出的決定造成損失或者不良影響的,由簽名同意該決定的業主委員會委員承擔與其過錯相應的責任。

第四章 物業管理服務

  第五十五條 一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業管理與服務。

  物業服務企業應當在其接受委托的物業管理區域內設立管理處。

  物業服務企業應當向物業管理行政主管部門進行備案。

  第五十六條 市物業管理行政主管部門應當建立物業管理招投標平臺。

  住宅物業的建設單位,應當通過物業管理招投標平臺,以招投標的方式選聘物業服務企業。投標人少于三個或者住宅規模較小的,經區物業管理行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘物業服務企業。

  鼓勵業主大會通過物業管理招投標平臺選聘物業服務企業。住宅物業的業主大會選聘物業服務企業的,應當將服務內容、標準、期限、選聘方法以及選聘結果向業主公示。

  第五十七條 建設單位應當與前期物業服務企業簽訂前期物業服務合同。建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應當包括前期物業服務合同和臨時管理規約。

  第五十八條 新建住宅物業交付使用十五日前,建設單位應當與物業服務企業完成物業共有部分、共用設施設備的承接查驗,并簽訂承接查驗協議。

  物業服務企業應當將承接查驗的結果在物業管理區域的顯著位置長期公示。

  建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假,在承接查驗過程中侵害業主利益的,應當依法承擔賠償責任。

  第五十九條 建設單位應當在現場查驗十五日前向物業服務企業移交下列資料:

  (一)物業管理區域備案證明、竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

  (二)共用設施設備清單;

  (三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

  (四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

  (五)物業服務用房相關資料;

  (六)業主清冊。

  完成承接查驗后十五日內,建設單位應當將承接查驗結果和前款規定的資料報區物業管理行政主管部門備案。

  第六十條 物業服務合同的期限一般不少于三年,不超過五年。

  物業服務企業應當于合同簽訂之日起十五日內將合同報區物業管理行政主管部門備案。

  第六十一條 物業服務企業可以將物業服務合同中的專項服務事項委托給專業性服務機構,但不得將物業服務合同約定的全部事項委托給他人。

  物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方協商確定。

  第六十二條 物業服務企業應當積極參與社區建設,支持居民委員會開展工作,積極配合公安、民政、環保、城市管理行政執法等部門共同做好有關工作。

  第六十三條 物業服務企業應當建立巡查制度和業主投訴處理制度,發現建筑物及其附屬設施設備存在安全隱患,應當及時告知業主和相關部門。

  物業服務企業發現物業管理區域內存在違法裝修、搭建、擅自改變房屋使用功能等行為的,應當及時制止,并向有關行政管理部門報告。

  第六十四條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定。

  市物業管理行政主管部門可以會同市價格行政主管部門制定物業服務費參考價格,并向社會公布。國家和省對物業服務收費另有規定的,從其規定。

  第六十五條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費。

  業主未按照約定交納物業服務費的,物業服務企業、業主委員會可以通過上門催交、在物業管理區域顯著位置公示等形式督促其限期交納;逾期不交納的,物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認后有履行能力仍拒不履行的,按照有關規定錄入失信被執行人名單。

  第六十六條 業主與物業服務企業可以采用酬金制或者包干制等形式約定物業服務費用。

  物業服務收費實行酬金制的,物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算,并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況;業主委員會可以聘請專業機構對物業服務資金的收支情況進行審計。

  第六十七條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著的固定位置,將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準有關情況進行長期公示。

  第六十八條 物業服務企業應當定期公布共用配套設施設備和相關場地用水、用電的費用,有關費用由相關業主分攤;物業服務合同另有約定的,從其約定。

  建設單位應當對需要使用水、電、燃氣等服務的共用設施設備和相關場地安裝獨立的經法定計量檢定合格的計量器具。共用設施設備和相關場地是否安裝獨立計量器具應當納入竣工驗收范圍。共用設施設備和相關場地未安裝獨立計量器具的,不予辦理竣工驗收備案。

  第六十九條 物業服務費用按照下列規定承擔:

  (一)前期物業服務合同簽訂之日至物業交付業主當月發生的物業服務費用由建設單位承擔;

  (二)物業交付業主后次月起的物業服務費用由業主承擔。

  業主空置物業的,應當全額交納物業服務費用。

  物業服務企業受專營服務單位委托代收費用的,不得向業主收取任何附加費用。

  第七十條 物業發生買賣、交換、贈與等產權轉移的,原業主應當結清物業服務費、物業專項維修資金以及分攤費用。

  第七十一條 物業服務合同期限屆滿三個月前,業主委員會應當組織召開業主大會決定續聘或者選聘物業服務企業,并將決定書面告知物業服務企業。

  業主大會決定續聘的,業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同;決定不續聘的,物業服務企業應當按照物業服務合同約定的期限退出物業管理區域,物業服務合同未約定期限的,應當在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域。

  物業服務合同期限屆滿,業主大會沒有作出續聘或者選聘決定,原物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的,物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。

  物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的,應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會。

  第七十二條 物業服務企業退出物業管理區域時,應當向業主委員會移交下列資料和財物,并配合新的物業服務企業做好交接工作;沒有業主委員會的,應當移交物業所在地鎮政府、街道辦代管:

  (一)本條例第五十九條規定移交的資料;

  (二)物業服務用房、業主共有的場地和設施設備;

  (三)物業服務期間配置的固定設施設備;

  (四)物業服務企業應當建檔保存的資料;

  (五)利用業主共有部分經營的相關資料、預收的物業服務費或者裝修押金等其他應當移交的財物;

  (六)在物業管理服務期間產生的業主信息資料;

  (七)實行酬金制的,應當移交管理期限內的賬本、憑證等全部財務資料;

  (八)其他應當移交的資料和財物。

  新聘的物業服務企業應當在原物業服務企業退出物業管理區域后,與業主委員會辦理交接手續并進駐物業管理區域。

  鎮政府、街道辦應當監督、指導新舊物業服務企業的交接。

  第七十三條 業主、業主委員會、物業服務企業應當遵守法律、法規以及管理規約,履行物業服務合同。

  業主不得采用拒交物業服務費用等方式拒不履行合同;物業服務企業不得采用降低物業服務質量或者中斷物業服務等方式拒不履行合同。


第五章 物業的使用和維護

  第七十四條 物業管理區域內,規劃用于停放汽車的車位、車庫,應當首先滿足本區域業主的需要。

  建設單位對物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫出租的,應當優先出租給本區域業主、物業使用人。在滿足本區域業主、物業使用人需要后,建設單位可以將車位、車庫出租給本區域業主、物業使用人以外的其他人,但租賃合同期限不得超過六個月。

  建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后方可出售車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫三十日前,以書面形式告知本區域全體業主,并在物業管理區域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少于本區域房屋套數時,每戶業主只能購買一個車位或者車庫。

  第七十五條 物業管理區域內屬于業主共有的車位,業主應當按劃定的地點依序停車。物業服務企業提供了管理與服務的,可以收取相應的管理服務費用。

  利用人民防空工程停放汽車或者作其他用途的,收益歸投資者所有。物業服務企業提供了管理與服務的,可以收取相應的管理服務費用。

  業主、物業使用人對車輛停放有特別保管要求的,由業主、物業使用人和物業服務企業另行約定。

  第七十六條 物業管理區域內禁止下列行為:

  (一)損壞房屋承重結構、主體結構,破壞或者擅自改變房屋外觀、降低或者提高首層地面標高;

  (二)違法搭建建筑物、構筑物;

  (三)擅自改建或者以其他方式改變物業共有部分,擅自改變物業的使用功能;對房屋進行分割搭建,將廚房間、衛生間、不分門進出的客廳改成臥室出租或者轉租;

  (四)擅自改變人防工程主體結構和平時使用功能,拆除、損壞人防工程設施設備;

  (五)占用或者損壞共用配套設施設備和相關場地,擅自移動共用配套設施設備;

  (六)超過設計規定的荷載使用物業;

  (七)擅自改動、接駁共用管線;

  (八)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間,或者將廚房間改為衛生間;

  (九)存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品;

  (十)排放有毒、有害物質,發出超過規定標準的噪聲;

  (十一)亂設攤點,亂懸掛、張貼、涂寫,高空拋物,隨意拋棄垃圾、在公共場地放置雜物;

  (十二)占用消防通道、封堵出入口通道等行為;

  (十三)法律、法規和規章禁止的其他行為。

  業主、物業使用人應當對可能影響公共安全的門窗、防護設施、擱置物、懸掛物及時進行檢查維護,消除安全隱患。

  第七十七條 業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。將住宅改為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。

  前款規定中有利害關系的業主,是指本棟建筑物內的其他業主及本棟建筑物以外受到經營行為不利影響的其他業主。

  第七十八條 利用物業共有部分、共用設施設備進行經營的,應當征得相關業主同意。

  合法利用物業全體共有部分獲取的收益歸全體業主所有,合法利用物業部分共有部分獲取的收益歸該部分物業的業主所有。全體業主所得收益主要用于補充物業專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

  第七十九條 業主、物業服務企業應當在物業服務合同中明確各自的物業日常維護責任及范圍。業主、物業服務企業應當按照物業服務合同的約定及時對物業進行日常維護。

  建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔保修期間的物業保修責任。

  保修期滿后,物業專有部分的維修、更新費用,由業主自行承擔。

  第八十條 住宅、商住、辦公及商業等物業,應當按照規定交納物業專項維修資金。

  物業專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。

  物業專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共有部分、共用設施設備的維修、更新、改造,不得挪作他用。

  第八十一條 共有物業的維修、更新、改造費用,由共有物業的業主按照各自擁有的物業專有部分建筑面積比例分攤。

  第八十二條 業主應當按照有關規定交納物業專項維修資金。

  物業專項維修資金業主賬面余額不足首期交存額的百分之三十的,業主應當按照有關規定續籌物業專項維修資金,續籌資金不低于首期歸集的物業專項維修資金金額。

  業主拒不續交物業專項維修資金的,業主委員會可以通過催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式,督促其限期交納。

  逾期不交納的,發生共有部分、共用設施設備維修時,相關業主應當共同承擔維修責任。

  第八十三條 業主轉讓物業時,其名下的物業專項維修資金余額隨物業一并轉讓;因拆遷或者其他原因造成物業滅失的,應當將物業專項維修資金余額全額退還業主。

  業主未按規定交納物業專項維修資金的,不動產登記機構不予辦理該物業的轉讓和抵押登記手續。

  第八十四條 發生下列危及房屋安全的緊急情況,需要立即進行維修的,業主委員會、業主、物業服務企業均可以憑應急維修工程項目說明、維修工程實施方案,向物業專項維修資金管理部門提出資金使用申請并同時報告轄區居民委員會:

  (一)屋頂、外墻出現嚴重滲漏;

  (二)電梯出現故障,不能正常使用;

  (三)建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發生脫落或者存在脫落危險;

  (四)消防系統出現故障,不能正常使用;

  (五)因臺風等自然災害對物業共有部分、共用設施造成其他損壞,危及房屋安全的。

  物業專項維修資金管理部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起兩個工作日內完成審核。應急維修工程竣工驗收后,應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示。

  第八十五條 未建立物業專項維修資金或者現有物業專項維修資金不足以支付共有部分維修費用的物業管理區域,決定對全體共有的物業進行維修的,由業主委員會負責籌集維修費用;決定對部分共有的物業進行維修的,由業主委員會或者部分業主推選的業主代表負責籌集維修費用。

  尚未成立業主大會的,業主意見的征集和物業維修費用的籌集,由物業所在地的鎮政府、街道辦組織推選的業主代表負責。

  第八十六條 市物業管理行政主管部門應當建立業主、物業服務企業信用體系,完善業主、物業服務企業信用信息的采集、記錄和交換共享機制,強化信用信息的公開、公示和應用。

  建設單位、業主大會可以在招標文件中對失信物業服務企業參與招投標活動予以限制。

  第八十七條 物業服務企業有下列行為之一的,應當錄入物業服務企業信用信息檔案:

  (一)騙取、挪用或者侵占物業專項維修資金的;

  (二)在物業管理招投標活動中提供虛假信息,騙取中標的;

  (三)物業服務合同終止后拒不退出物業管理區域,或者退出時未按照規定辦理交接手續和移交資料的;

  (四)擅自改變物業管理區域內物業服務用房、共有部分和共用設施設備用途的;

  (五)擅自決定占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益的;

  (六)以暴力、脅迫方式阻撓業主組織成立的;

  (七)提供物業服務質量明顯不符合合同約定的;

  (八)法律、法規和規章規定的其他行為。

  物業服務企業負責人有騙取、挪用或者侵占物業專項維修資金等嚴重損害業主利益行為的,應當錄入個人信用檔案,同時錄入其所屬物業服務企業的信用檔案。

  第八十八條 業主有下列行為之一的,應當錄入業主信用信息檔案:

  (一)未按約定交納物業服務費用,經仲裁裁決或法院判決拒不履行義務的;

  (二)未按規定交納物業專項維修資金的;

  (三)法律、法規和規章規定的其他行為。


第六章 法律責任

  第八十九條 違反本條例第十七條第一款規定,建設單位未在物業管理區域內配置物業服務用房的,由物業管理行政主管部門責令限期改正,給予警告;逾期不改正的,處三十萬元以上五十萬元以下的罰款。建設單位還應當繼續承擔物業服務用房的配置責任。

  第九十條 違反本條例第十七條第三款規定,建設單位未按照標準提供物業服務用房的,由物業管理行政主管部門責令限期改正,給予警告;逾期不改正的,處十萬元以上二十萬元以下的罰款。

  第九十一條 違反本條例第二十三條第一款規定,建設單位未向全體業主公告,或者未向鎮政府、街道辦報送物業管理區域備案證明、物業服務用房配置證明、業主清冊和公告情況報告的,由物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,可以處一萬元以下的罰款。

  第九十二條 建設單位違反本條例規定,有下列情形之一的,由物業管理行政主管部門責令限期改正,給予警告;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下的罰款:

  (一)違反本條例第五十九條第二款規定,未將承接查驗結果和資料報送區物業管理行政主管部門備案的;

  (二)違反本條例第六十八條第二款規定,未在共用設施設備和相關場地安裝獨立的經法定計量檢定合格的計量器具的。

  第九十三條 業主委員會違反本條例規定,有下列情形之一的,由物業管理行政主管部門責令限期改正,逾期不改正的,對責任人員處五千元以上一萬元以下罰款;拒不改正造成嚴重后果,相關責任人員涉嫌犯罪的,依法追究刑事責任:

  (一)違反本條例第四十六條第三款規定,未移交相關資料和財物的;

  (二)違反本條例第四十八條第二款規定,轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他財務收支資料的;

  (三)違反本條例第四十九條第二款規定,從事與物業管理無關的活動或者超越職權作出應當由業主大會作出的決定的;

  (四)違反本條例第四十九條第三款規定,未做好有關財物清算和資料清理工作或者未移交給鎮政府、街道辦代為保管的。

  第九十四條 業主委員會成員索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益,或者侵占業主共有財物的,由物業管理行政主管部門責令改正,并沒收違法所得;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第九十五條 物業服務企業違反本條例規定,有下列情形之一的,由物業管理行政主管部門責令限期改正,給予警告;逾期不改正的,處一萬元以上五萬元以下的罰款:

  (一)違反本條例第五十五條第三款規定,未辦理物業服務企業備案的;

  (二)違反本條例第六十條第二款規定,未辦理物業服務合同備案的;

  (三)違反本條例第六十七條規定,未公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準的;

  (四)違反本條例第六十八條第一款規定,未公布共用配套設施設備和相關場地用水、用電費用的。

  第九十六條 違反本條例第七十一條第二款規定,物業服務企業未退出物業管理區域的,由物業管理行政主管部門責令限期改正,給予警告;逾期不改正的,處十萬元以上三十萬元以下的罰款。違反治安管理處罰規定的,由公安機關依法追究責任。

  第九十七條 有關行政管理部門的工作人員在物業管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。


第七章 附則

  第九十八條 業主委托其他管理人管理建筑物及其附屬設施的,參照本條例的相關規定執行。

  第九十九條 市政府應當根據本條例制定實施細則。

  第一百條 本條例自2018315日起施行。

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